כל הסיבות לעשות תמ”א 38 בתל אביב

תמ”א 38 הוא אחד הטרנדים הלוהטים ביותר בשוק הנדל”ן ולא סתם המדינה מעודדת פרויקטים של תמ”א 38 בהליכי בנייה מהירים יחסית לעומת בנייה של בניינים חדשים.

אז מה זה בכלל התמ”א 38 הזה?

אז בואו נתחיל מהסוף: תמ”א 38 הוא תקן בפני רעידות אדמה: רוב הבניינים רבי הקומות שנבנו בארץ לפני 1980 לא מוגנים בפני רעידות אדמה, וזה כמובן לא מצב רצוי. מצד שני, אי אפשר לצפות שכל המועצות המקומיות או העיריות יממנו על חשבונן את השיפוץ של כל המבנים האלו.

כאן בדיוק נכנסים לתמונה התמריצים שיש לקבלנים ויזמים להתאים בניינים לתקן תמ”א 38: מכיוון שהתקן כבר קיים, ניתן לבצע אישור מהיר יחסית של תוכניות בנייה. מבחינת המדינה, המטרה העיקרית היא עדיין לחזק את יסודות הבניין, אבל היזם יכול לקבל זכויות בנייה נוספות כמו למשל הוספת קומות ובניית דירות חדשות או הרחבות דירות קיימות, שיפוץ חזית הבניין, הוספת מחסנים וכו’.

אם לא ניתן לחזק את הבניין בצורתו הנוכחית, קיימת גם אופציה להקים בניין חדש במקומו ולהעביר את הדיירים לדיור חלופי. אפשרות זו ידועה כ”תמ”א 38/2″ (תמ”א 38 מבלי להרוס את הבניין הוא למעשה תמ”א 38/1).

לכן בסופו של דבר הנוסחה פשוטה יחסית: היזם בונה דירות חדשות אותן יוכל למכור והדיירים בבניין מקבלים שדרוג נאה לדירה ולבניין שלהם אשר מעלה את ערך הדירות.

האם כל בניין ישן בתל אביב מתאים לתמ”א 38?

למרבה הצער, התשובה היא לא. צירוף המילים “תל אביב נדל”ן” הוא אומנם חיפוש פופולארי בגוגל שמעיד יותר מהכול על הבהלה לנדל”ן בעיר הגדולה שהולכת ונעשית צפופה יותר, אבל לא כל הבניינים הישנים בתל אביב יכולים ליהנות מהיתרונות של תמ”א 38.

איך זה עובד?

קודם כל, הבניין חייב להיות כזה שקיבל את אישור הבנייה המקורי שלו לפני ינואר 1980 והוא בעצמו לא מיועד להריסה.

לאחר מכן השאלה היא באיזה רובע של העיר בדיוק הוא נמצא: על מנת שיהיה ברור היכן ניתן לבצע התחדשות עירונית ובאיזה אופן בדיוק, העיר תל אביב חולקה לתשעה רובעים שונים. בכל רובע זכויות הבניה שונות מאשר ברובעים אחרים. בנוסף, כל רובע מחולק בעצמו לאזורים שונים. לדוגמה, יש רחובות שבהם לא ניתן כלל לבצע תמ”א 38 מכיוון שהם מוכרזים כאתר מורשת עולמית על ידי ארגון אונסק”ו של האו”ם (בו חברה גם ישראל, כמו 194 מדינות נוספות).

לעומת זאת, יש רחובות שבהם ניתן לבצע תמ”א 38 כמעט ללא מגבלות.

על מנת לדעת מהן זכויות הבנייה המותרות ברחוב ובבניין שלכם עליכם לבחון את הרובע הרלוונטי בתוכנית הרובעים של תל אביב שנמצאת באתר העירייה. ניתן למצוא מידע עדכני גם באתר מנהל התכנון הממשלתי , שם ישנם עדכונים הקשורים להחלטות של הועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר.